Adaugă-ne ca sursă preferată în Google
Din cuprinsul articolului
O infiltrație apărută la acoperișul unui bloc poate deveni rapid un motiv de dispută între proprietari. Situația este cu atât mai delicată atunci când apa ajunge în apartamentele de la ultimul etaj, iar costurile pentru reparații sunt semnificative.
Mulți proprietari se întreabă cine trebuie să suporte, de fapt, aceste cheltuieli. Unii consideră că plata ar trebui făcută doar de cei care locuiesc la ultimele etaje, în timp ce alții susțin că acoperișul este o parte comună a imobilului și, prin urmare, costurile trebuie împărțite între coproprietari.
În cazul în care acoperișul face parte din proprietatea comună a condominiului, obligația de contribuție nu este stabilită pur și simplu în funcție de etajul la care se află apartamentul afectat. Reglementările privind asociațiile de proprietari stabilesc reguli pentru administrarea și întreținerea părților comune ale blocului.
Acoperișul blocului nu aparține automat proprietarilor de la ultimul etaj
Faptul că un apartament se află chiar sub acoperiș nu înseamnă că proprietarul acelui apartament devine automat singurul responsabil pentru întreținerea lui.
Într-un condominiu, anumite elemente ale clădirii sunt destinate folosirii și protejării întregului imobil. Atunci când acoperișul este parte comună, lucrările necesare pentru întreținerea și repararea acestuia intră în sfera cheltuielilor care privesc proprietatea comună.
Această distincție este importantă mai ales în situațiile în care apar infiltrații. Faptul că apa se vede într-un apartament de la ultimul etaj nu transformă, prin el însuși, acoperișul într-o proprietate exclusivă a persoanei respective.
Cine plătește reparația acoperișului
În cazul unui acoperiș care face parte din proprietatea comună, costurile nu sunt, ca regulă, puse exclusiv în sarcina proprietarilor de la ultimul etaj.
Cheltuielile aferente proprietății comune se repartizează potrivit regulilor prevăzute de legislația privind asociațiile de proprietari. Un element important este cota-parte indiviză pe care fiecare proprietar o deține din proprietatea comună.
Prin urmare, nu trebuie înțeles că fiecare apartament va achita în mod obligatoriu aceeași sumă. Valoarea contribuției poate fi diferită de la un proprietar la altul, în funcție de cota-parte care îi revine.
Legea nr. 196/2018 stabilește cadrul pentru administrarea condominiilor și pentru obligațiile proprietarilor în raport cu proprietatea comună. În acest context, lucrările asupra unor asemenea elemente nu sunt repartizate pur și simplu după etajul la care se află locuința.
Proprietarul de la parter nu este scutit automat de plată
Una dintre cele mai frecvente neînțelegeri apare atunci când un proprietar de la parter sau de la un etaj inferior susține că nu ar trebui să contribuie la reparația acoperișului.
Argumentul este, de obicei, simplu: apartamentul respectiv nu este afectat de infiltrații și proprietarul nu folosește direct acoperișul.
Însă obligațiile care decurg din coproprietatea asupra părților comune nu sunt stabilite exclusiv în funcție de folosirea directă a unui anumit element al clădirii. Dacă acoperișul este parte comună, existența unei obligații de contribuție nu dispare doar pentru că un proprietar locuiește la parter.
Acoperișul are un rol în protejarea întregii construcții, iar starea sa poate influența în timp și alte elemente ale imobilului.
Nu toți proprietarii trebuie să plătească aceeași sumă
Un alt aspect important este modul în care se stabilește contribuția fiecărui proprietar.
Reparația acoperișului nu înseamnă automat împărțirea costului total la numărul de apartamente. În cazul cheltuielilor aferente proprietății comune, repartizarea se face potrivit regulilor legale aplicabile și cotei-părți indivize.
Astfel, suprafața apartamentului și cota de proprietate asupra părților comune pot influența suma care revine fiecărui proprietar.
De aceea, înainte de efectuarea lucrărilor, este important ca asociația de proprietari să stabilească în mod corect natura lucrării, valoarea acesteia și modul în care costurile trebuie repartizate.
Ce trebuie să facă asociația de proprietari
Atunci când acoperișul prezintă probleme, situația trebuie semnalată asociației de proprietari. Administrarea și întreținerea părților comune intră în responsabilitatea asociației, în limitele și condițiile prevăzute de legislație.
În funcție de natura și amploarea intervenției, pot fi necesare constatări, documentații, aprobări și hotărâri ale organelor asociației.
Un lucru este însă esențial: înainte de împărțirea costurilor trebuie stabilit dacă elementul care necesită reparații este într-adevăr parte comună și care este natura exactă a lucrării.
În anumite situații, problema poate să nu provină exclusiv de la acoperiș, ci de la alte elemente ale construcției sau de la intervenții realizate ulterior. Din acest motiv, constatarea tehnică poate fi importantă înainte de stabilirea responsabilităților.
Ce se întâmplă când apar infiltrații în apartament
Proprietarii care constată infiltrații provenite, aparent, de la acoperiș ar trebui să sesizeze cât mai repede asociația.
Este util ca problema să fie documentată prin fotografii și, după caz, printr-o constatare tehnică. Dacă infiltrațiile au provocat deteriorarea pereților, tavanelor, finisajelor sau a altor bunuri, documentele privind pagubele pot deveni importante în cazul unui conflict.
O intervenție rapidă poate preveni și extinderea deteriorărilor. În plus, stabilirea cauzei infiltrației este esențială pentru a determina ce lucrare trebuie efectuată și cine are, potrivit legii și situației concrete, obligația de a suporta costurile.
Ce se întâmplă dacă un proprietar refuză să contribuie
Un proprietar nu poate decide singur că nu va suporta o cheltuială doar pentru că nu este de acord cu lucrarea sau consideră că aceasta îl privește pe altcineva.
Dacă o cheltuială a fost stabilită și repartizată în conformitate cu prevederile legale și cu hotărârile valabil adoptate de asociație, neplata poate duce la înregistrarea unei restanțe.
În același timp, asociația de proprietari trebuie să respecte procedurile legale atât în ceea ce privește aprobarea lucrării, cât și în ceea ce privește stabilirea și repartizarea cheltuielilor.
În cazul unor neînțelegeri serioase, proprietarii pot solicita lămuriri și documentele care au stat la baza stabilirii sumelor. Dacă disputa nu poate fi rezolvată pe cale amiabilă, poate fi necesară analizarea situației prin raportare la circumstanțele concrete ale imobilului.
Regula importantă pentru proprietarii de apartamente
Cumpărarea unui apartament într-un bloc înseamnă mai mult decât dobândirea spațiului individual. Proprietarul dobândește și o cotă-parte din elementele comune ale condominiului, iar această coproprietate presupune și anumite obligații.
Atunci când acoperișul este parte comună și sunt necesare lucrări de întreținere sau reparații, costurile nu sunt stabilite exclusiv în funcție de apartamentul în care au apărut infiltrațiile.
Prin urmare, proprietarul de la ultimul etaj nu este automat singurul responsabil pentru reparația acoperișului, iar cel de la parter nu este automat scutit de contribuție. Repartizarea cheltuielilor trebuie făcută potrivit cadrului legal aplicabil și situației concrete a imobilului.
Legea nr. 196/2018 rămâne actul normativ de referință pentru organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și pentru administrarea condominiilor. Înainte de orice lucrare importantă, proprietarii trebuie să verifice însă natura exactă a problemei și modul legal în care trebuie aprobată și repartizată cheltuiala.
Sursa: Capital
