Din cuprinsul articolului
Schimbarea destinației unui apartament este o procedură care ridică frecvent probleme juridice, mai ales când vine vorba despre acordul vecinilor și respectarea condițiilor legale. Clarificări importante pe acest subiect vin din partea avocatului Gelu Pușcaș, care explică în ce situații este obligatoriu acordul coproprietarilor și cum trebuie acesta utilizat corect.
Acordul vecinilor, obligatoriu pentru schimbarea destinației
Potrivit explicațiilor oferite de avocat, o decizie a Curtea de Apel stabilește clar că schimbarea destinației unui apartament nu poate fi realizată fără acordul tuturor coproprietarilor direct afectați. Este vorba despre vecinii care se învecinează cu spațiul, inclusiv cei de deasupra și dedesubt.
În situația în care un apartament vecin are mai mulți coproprietari, este necesar acordul scris al fiecăruia dintre aceștia. Lipsa unei singure semnături poate duce la invalidarea întregii proceduri și chiar la anularea certificatului de urbanism.
Avocatul subliniază că instanța a considerat că acordul trebuie să fie complet și explicit, iar orice lipsă în acest sens face ca demersul să nu respecte cerințele legale.
Acordul este valabil doar pentru destinația declarată
Un alt aspect important evidențiat de specialist este legat de utilizarea acordului dat de vecini. Acesta nu poate fi extins sau reinterpretat ulterior pentru alte activități.
Astfel, dacă acordul a fost obținut pentru desfășurarea unei activități de tip „birou”, acesta nu poate fi folosit pentru schimbarea destinației în „cabinet medical”.
Instanța a reținut că există diferențe clare între tipurile de activități, iar documentația depusă trebuie să fie în deplină concordanță cu acordurile obținute. Orice neconcordanță poate duce la respingerea cererii sau la anularea actelor emise.
Decizia instanței: acordul trebuie să fie complet și corect
Pentru a clarifica modul în care sunt interpretate aceste situații, avocatul citează motivarea instanței:
„Curtea de Apel vine si explica faptul ca pentru a putea fi respectata norma legala privind schimbarea destinatiei unui imobil apartament, este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor care se invecineaza cu respectivul spatiu (cel putin un perete comun).
Prin urmare, instanta ne spune faptul ca in situatia in care apartamentul situat deasupra celui vizat de schimbarea destinatiei are doi sau mai multi coproprietari, este nevoie de acordul scris al fiecarui coproprietar. Daca nu exista acest acord scris, norma legala nu este indeplinita si se poate ajunge la anularea certificatului de urbanism.
Mai apoi, daca semnaturile coproprietarilor au fost acordate pentru „birou”, proprietarul beneficiar al acordurilor nu are posibilitatea de a obtine schimbarea destinatiei pentru „cabinet medical”.
Manifetarea de vointa a coproprietarilor a fost in sensul existentei unui „birou” si nu a unui „cabinet medical”.
Cum retine instanta aceasta situatie:
„Astfel, din perspectiva îndeplinirii condiţiei impusă prin chiar certificatul de urbanism, corelată că împrejurarea că potrivit extrasului CF nr. xxx, ambii reclamanţi sunt coproprietari ai apartamentului nr. xx în cotă de câte ½ fiecare, învecinat pe verticală, cu imobilul în litigiu, este evident că acordul proprietarilor scris, direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan vertical spaţiul supus schimbării are în vedere acordul tuturor coproprietarilor acestor imobile, astfel că în mod corect a reţinut prima instanţă că reclamantul xx nu a semnat acest acord, deşi este coproprietar.
În ceea ce priveşte critica privind lipsa oricărei vătămări a reclamaţilor în calitate de proprietari vecini, este adevărat că dreptul de proprietate trebuie exercitat cu bună credinţă, fără a se limita în mod arbitrar dreptul de proprietate asupra imobilului învecinat, însă pârâţii nu pot pretinde acest lucru din partea vecinilor, atâta timp cât ei înşişi au acţionat cu rea credinţă în condiţiile în care în tabelul nominal cu acordul proprietarilor au menţionat ca obiect de activitate birou contabilitate, iar documentaţia cadastrală a fost întocmită pentru cabinet medical”.
Se aplică regula și pentru sedii sociale sau puncte de lucru?
În final, avocatul ridică o problemă importantă care nu este încă pe deplin clarificată. Este vorba despre situațiile în care un apartament este folosit drept sediu social sau punct de lucru pentru o firmă.
Rămâne de stabilit dacă regula acordului tuturor coproprietarilor se aplică strict în cazul schimbării destinației sau dacă aceasta se extinde și asupra înființării unor entități juridice cu activitate în apartamente.
„Întrebarea este: în raport de ceea ce menționează instanța, trebuie analizat dacă aceste condiții se mențin sau nu și pentru emiterea acordurilor de funcționare a unor entități juridice cu activitate în apartamente. Se pastrează regula de mai sus sau nu? Este vizată doar schimbarea destinației sau se încadrează și declararea sediului social cu activitate sau punct de lucru cu activitate?”, potrivit avocatului.
În lipsa unor clarificări suplimentare, fiecare caz trebuie analizat individual, în funcție de specificul activității și de impactul asupra vecinilor.
