Din cuprinsul articolului
Un punct de vedere juridic formulat de avocatul Gelu Pușcaș readuce în prim-plan limitele clare ale drepturilor în raport cu asociațiile de proprietari, așa cum sunt acestea reglementate de Legea nr. 196/2018. Analiza, publicată recent în mediul online, abordează o întrebare frecvent întâlnită în practică: poate o persoană care nu are calitatea de proprietar să solicite documente sau să oblige asociația să îi răspundă?
Interpretarea textelor legale și a practicii judiciare conturează un răspuns ferm, dar cu nuanțe importante, mai ales în ceea ce privește situațiile în care poate fi invocat un drept vătămat.
Dreptul la informații aparține exclusiv proprietarilor
Legea stabilește în mod explicit cine poate solicita informații și documente de la asociația de proprietari. Potrivit art. 28 alin. 1 din Legea nr. 196/2018:
„Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociației de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.”
Interpretarea acestui articol nu lasă loc de extinderi către alte categorii de persoane. Dreptul de acces la documente și informații aparține exclusiv proprietarului, în calitatea sa de membru al asociației. Utilizatorii imobilelor, indiferent că este vorba despre chiriași, comodatari sau alte forme de folosință, nu beneficiază de aceleași prerogative.
Avocatul Gelu Pușcaș subliniază că legea nu include aceste categorii în sfera titularilor dreptului de informare, chiar dacă există un raport juridic valabil între aceștia și proprietar.
Acțiunile altor persoane sunt posibile doar în condiții stricte
Totuși, legea nu exclude complet posibilitatea ca alte persoane să se adreseze autorităților sau instanțelor. Art. 29 alin. 3 din Legea 196/2018 prevede:
„Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanţelor judecătoreşti”.
Acest text introduce o deschidere aparentă, însă în practică lucrurile sunt mult mai restrictive. Simplul fapt că o persoană este nemulțumită nu obligă asociația să răspundă. Pentru a avea șanse reale, trebuie demonstrată existența unui drept propriu, concret și afectat.
Instanțele analizează cu rigurozitate aceste situații, verificând dacă dreptul invocat este recunoscut de lege și dacă există o legătură directă între acțiunea asociației și prejudiciul reclamat.
Contractele de folosință nu produc efecte față de asociație
Un alt aspect esențial evidențiat în analiză vizează contractele de comodat sau alte forme de folosință. Acestea produc efecte doar între părțile semnatare și nu pot genera obligații pentru terți.
În consecință, o persoană care locuiește într-un imobil în baza unui astfel de contract nu poate invoca prevederile acestuia pentru a solicita documente sau explicații din partea asociației de proprietari.
Aceeași regulă se aplică și în cazul cheltuielilor. Art. 28 alin. 3 din Legea nr. 196/2018 stabilește clar:
„Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia”.
Prin urmare, doar proprietarii pot solicita clarificări sau pot contesta modul de calcul al întreținerii.
Practica instanțelor confirmă aceste limite
Jurisprudența susține interpretarea restrictivă a legii. Instanțele au respins în mod constant acțiunile formulate de persoane fără calitatea de proprietar, atunci când acestea nu au reușit să demonstreze un drept vătămat.
Un exemplu relevant este Hotărârea nr. 959/2020 din 16 iunie 2020 a Tribunalului București:
„Având în vedere toate aceste considerente, reţinând că în speţă, reclamanta nu a invocat şi dovedit vătămarea produsă de pârâtă cu privire la „un drept al său” prevăzut de lege, instanţa a respins cererea de chemare în judecată având ca obiect obligaţie de a face”.
Această soluție confirmă faptul că simpla utilizare a unui imobil nu conferă automat drepturi în raport cu asociația de proprietari. Lipsa calității de proprietar, coroborată cu absența unui drept afectat în mod direct, conduce la respingerea acțiunilor în instanță.
În concluzie, cadrul legal actual trasează limite clare: drepturile de informare, control și contestare aparțin exclusiv proprietarilor, iar orice excepție trebuie susținută de dovezi solide privind existența unui drept vătămat.
Sursa: Capital
